Bauen Sie mit an der Zukunft:
Aus Immobilien werden BIMmobilien

Wie digital wird die Zukunft? Aus der Sicht von BIMobilien: sehr digital. BIMobilien sind die wirtschaftlich erfolgreichen Gebäude von morgen. Gebaut per Building Information Modeling, sprich Gebäudedatenmodellierung. Die derzeit attraktivste Methode der softwarebasierten Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Immobilien. Sämtliche Gebäudedaten fließen hier digital in ein virtuelles Modell – eine Projektdatei – ein und werden permanent synchronisiert. Alle Beteiligten haben Zugriff darauf, nach Fertigstellung dient BIM als kontinuierliches Datenaufbereitungstool für den kompletten Lebenszyklus des Gebäudes.

Smarter Antrieb für Veränderung

Gesteigerte Kosten- und Terminsicherheit, effizientere Arbeitsabläufe, wachsende Produktivität – immer mehr Akteure im Immobiliensektor erkennen die systematischen Vorteile der BIM-Gebäudedatenmodellierung und setzen sie bereits um. Im Hoch- genauso wie im Tiefbau. Insbesondere die öffentliche Hand treibt als einer der größten Bauherren in Deutschland den Kulturwandel in der Branche voran.
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Gebäude sind mehrdimensional – genau wie BIM

Sieht man die Gebäudewelt durch die BIM-Brille, erkennt man, dass die drei klassischen Raumdimensionen, wie man sie aus Architektur und Planung kennt, der ganzheitlichen Gesamtschau eines Gebäudes eigentlich viel zu enge Grenzen setzen und nur der Beginn der Lebenszyklus-Betrachtungsweise sein können.
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Planung, Bau und Betrieb nachhaltig vernetzt

Ob Architekten, Bau- oder Fachingenieure, TGA-Planer oder Projektsteuerer – sie alle arbeiten bei BIMmobilien mit und auf einer einzigen Datenbasis, dem BIM-Modell.

Alle Beteiligten besitzen zu jedem Zeitpunkt denselben Planungsstand. Das führt zu einer Vielzahl von Vorteilen.
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"BIM ist keine CAD-Software sondern ein Planungsprozess."

Die Einsatzmöglichkeiten von BIM bei einem Neubau sind in der Planungs- und Bauphase vorrangig das kollisionsfreie Planen und Bauen, die Flächeneffizienz und die Qualitätssicherung in Echtzeit. Parametrisierte Daten Modelle berücksichtigen dabei alle relevanten Objektinformationen wie technische Informationen oder energetische Berechnungen.
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BIM ist da und steckt in jedem Gebäude

Blicken wir doch einmal nach vorn und betrachten die positiven Folgen der Gebäudedatenmodellierung durch BIM in der nahen Zukunft. Etwa zehn Jahre nach Einführung von Building Information Modeling in Deutschland haben die ersten Pilotprojekte längst wichtige Erkenntnisse geliefert. Investoren und Betreiber erhalten 2025 im Rahmen der Inbetriebnahme eine exakte As-Build-Dokumentation des fertigen Gebäudes, inklusive aller Energiedaten und technischer Informationen. Gebäude können jetzt schneller in Betrieb genommen werden, Nacharbeiten haben sich deutlich reduziert. Längst ist BIM als Planungsmethode in der Privatwirtschaft angekommen.

Alles baut auf Transparenz und Effizienz

Das Arbeiten aller Projektverantwortlichen auf einer gemeinsamen Datenbasis, an einem einheitlichen Bauwerk-Prozessmodell ist im Jahr 2025 kein Geheimtipp mehr, den sich Trendsetter beim Smalltalk zuraunen: BIM ist Mainstream, BIMobilien sind gefragt.
Kein Wunder, denn die allseitige Transparenz und Offenheit, mit der BIM das fachübergreifende Teamwork aller beteiligten Partner und deren Software integriert, schafft interessante Effizienzvorteile.

Für wachsende Anforderungen gemacht

Mit BIM schreitet auch nach Fertigstellung eines Gebäudes die Optimierung weiter fort. Die Gebäudedatenmodellierung formt aus BIM ein kontinuierliches Datenaufbereitungstool,

das für den kompletten Lebenszyklus eines Gebäudes von großem Wert ist. Die Prognosen von einst bestätigen sich vollauf.
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"Die digitale Transformation verändert Prozesse maßgeblich"

Die Deutschen Bahn AG verfügt über eines der größten Immobilienportfolios in Deutschland. Grund und Boden weisen eine Gesamtfläche von annähernd 1,2 Mrd. Quadratmetern aus. Bereits 2016 führte DB Station & Service eine 5D-Planung für Verkehrsstationen ein.
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BIM ist der Standard von übermorgen

2033 – eine Vision ist längst Realität. Die gesamte Gebäudeleittechnik wird dank BIM mittlerweile komplett autonom gesteuert. Beispiel: Sensoren erkennen zu hohe CO2-Anteile in der Luft und sorgen für Frischluft, ohne die Raumtemperatur zu stark zu senken.
Mehr noch: Building Information Modeling wird ergänzt durch Urban Information Modeling. Energie, Ressourcen, Verkehr werden gebäudeübergreifend in Echtzeit überwacht sowie ressourcenschonend und hocheffizient gesteuert

Alle Arten von Gebäuden profitieren

Building Information Modeling hilft, Arbeits- und Lebensbedingungen für Menschen optimal zu gestalten. Beispiel: Krankenhaus. Unter Berücksichtigung eines strategischen Flächenmanagements können Räumlichkeiten einschließlich der technischen Gebäudeausrüstung so geplant und errichtet werden, dass die späteren Abläufe zur Behandlung von Patienten optimal unterstützt werden.
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Wirtschaftlichkeit mit Langzeiteffekt

Bis zu 80 Prozent der Lebenszykluskosten eines Gebäudes fallen in der Betriebsphase an.

BIM schafft die Voraussetzung für die Ausführungsqualität und spätere Betriebseffizienz.
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"Zeit, Kosten und Qualität. BIM integriert alle Kompetenten"

Autos bringen ihre Insassen selbstständig auf der schnellsten Route zum Ziel, die Grünfläche meldet Wasserbedarf und der öffentliche Mülleimer schlägt Alarm, wenn Überfüllung droht.
Und zurück zu den Gebäuden: Sie sind – jedes für sich – integrativer Bestandteil dieser intelligenten Infrastruktur.
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Smarter Antrieb
für Veränderung


Gesteigerte Kosten- und Terminsicherheit, effizientere Arbeitsabläufe, wachsende Produktivität – immer mehr Akteure im Immobiliensektor erkennen die systematischen Vorteile der BIM-Gebäudedatenmodellierung und setzen sie bereits um. Im Hoch- genauso wie im Tiefbau. Insbesondere die öffentliche Hand treibt als einer der größten Bauherren in Deutschland den Kulturwandel in der Branche voran. Sollen doch Bauprojekte effizienter und im Zeit- und Kostenrahmen realisiert werden.

Ab 2020 wird BIM daher für neu geplante öffentliche Infrastrukturprojekte verbindlich. Während die Deutsche Bahn AG, ebenfalls ein wichtiger Bauherr hierzulande, einen Schritt weiter ist: Hier ist BIM schon seit Anfang 2017 Pflicht. Und in den USA, in Asien, im Nahen Osten und in Nordeuropa ist bereits eine Vielzahl von Projekten per BIM geplant und errichtet worden.

Empfohlen wird BIM inzwischen auch vom Europäischen Parlament, der deutschen Reformkommission für Großprojekte und nicht zuletzt von „planen-bauen 4.0“, der kürzlich gegründeten deutschen „Gesellschaft zur Digitalisierung des Planens, Bauens und Betreibens“. Aktuelle Standardisierungsbestrebungen nach VDI, DIN bzw. CEN und ISO, Forschungsprojekte und Referenzobjekte werden BIM innerhalb der nächsten Jahre zum Standard machen – an dem sich die unterschiedlichen Bausoftwarelösungen der Zukunft als zentralem Fokus orientieren werden.

Gebäude sind mehrdimensional
– genau wie BIM


Sieht man die Gebäudewelt durch die BIM-Brille, erkennt man, dass die drei klassischen Raumdimensionen, wie man sie aus Architektur und Planung kennt, der ganzheitlichen Gesamtschau eines Gebäudes eigentlich viel zu enge Grenzen setzen und nur der Beginn der Lebenszyklus-Betrachtungsweise sein können. Die BIM-Gebäudedatenmodellierung berücksichtigt dagegen insgesamt bis zu sieben Dimensionen.

Zeit beispielsweise bildet hier die vierte Dimension: In ihr wird der komplette Bauprozess geplant und visualisiert. So lassen sich Abläufe in der Montage oder Logistik optimieren oder auch geometrische Widersprüche gewerkeübergreifend aufspüren. Auf Abweichungen kann umgehend reagiert werden.

Bei der Simulation der fünften Dimension werden auch Mengen, Baukosten und Ressourcen einbezogen, etwa Baustoffe oder Personal. Der Vorteil: Man kann zum Beispiel Installationsprozesse im Vorfeld simulieren, Termine realistischer prognostizieren, Probleme durch Echtzeit- Supervision bereits im Entstehen erkennen.

6D-BIM berücksichtigt dagegen dann auch die Blickwinkel des Lebenszyklus wie Gebäudebewirtschaftung, Abriss oder Material-Recyling. So lässt sich das Gebäude in Einklang mit Nachhaltigkeitsstandards optimieren. Bei 7D-BIM wird schlussendlich auch die jeweilige Nutzung des Gebäudes einberechnet und Aspekte des Facility Managements, etwa bei der Instandhaltung, stehen im Vordergrund.

Planung, Bau und Betrieb
nachhaltig vernetzt


Ob Architekten, Bau- oder Fachingenieure, TGA-Planer oder Projektsteuerer – sie alle arbeiten bei BIMmobilien mit und auf einer einzigen Datenbasis, dem BIM-Modell. Alle Beteiligten besitzen zu jedem Zeitpunkt denselben Planungsstand. Das führt zu einer Vielzahl von Vorteilen.

  • >Planungsfehler werden nahezu gänzlich eliminiert
  • >Fehler im Bauprozess werden sofort erkannt und per Nachbesserung korrigiert
  • >Der Hausherr besitzt Kontrolle über den Planungs- und Baufortschritt in Echtzeit
  • >Gewerke-Kollisionen werden automatisch erkannt und dank der Bauteilparametrik im BIM-Modell beseitigt

Darüber hinaus lässt die parametrisierte 3D-Planung den doppelstöckigen Aufbau von Gebäudeanlagen zu. Die beanspruchte Fläche kann so um die Hälfte reduziert werden – ohne Einschnitte bei der Servicefreundlichkeit. Übrigens führt das zusätzliche Raumnutzungspotenzial später zu höheren Mieteinnahmen.

Michael Weise
Geschäftsführer
beim Planungsbüro
IBF-Ingenieurgesellschaft


"BIM ist keine CAD-Software
sondern ein Planungsprozess."


"BIM ist keine CAD-Software sondern ein Planungsprozess. Das bedeutet, neben dem Planer müssen alle, die an der Planung und am Bau beteiligt sind, in diesen Prozess integriert sein. Je konsequenter BIM als Methodik für den gesamten Gebäudelebenszyklus angewendet wird, desto größer und vielseitiger sind die Verbesserungspotenziale gegenüber der traditionellen auf Gewerke und Leistungsphasen beschränkten Planung.

Wird ein Projekt mit BIM geplant, entsteht eine homogene, zentrale Objekt- und Workflowdatenbank für alle Projekt- und Objektbeteiligten. Ein detailliertes digitales Modell des Gebäudes, mit Folgen für alle beteiligten Planer. Denn anstelle von Plänen für jeweilige Gewerke und innerhalb der jeweiligen Leistungsphasen berücksichtigen und begleiten die Planer auch nachfolgende Bau-, Bezugs- und Betriebsprozesse des Gebäudes. Für die Planer ergeben sich neue Perspektiven und Leistungen, aber auch erweiterte Verantwortlichkeiten. Das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur schätzt die Einsparungen durch BIM bei Planung und Bau von Großprojekten gegenwärtig auf ein Drittel der Kosten. Zusätzlich könnten bis zu 50 Prozent Zeit eingespart werden."

Für wachsende Anforderungen gemacht


Mit BIM schreitet auch nach Fertigstellung eines Gebäudes die Optimierung weiter fort. Die Gebäudedatenmodellierung formt aus BIM ein kontinuierliches Datenaufbereitungstool, das für den kompletten Lebenszyklus eines Gebäudes von großem Wert ist. Die Prognosen von einst bestätigen sich vollauf.


Schon während der Ausführungsplanung entsteht dank BIM ein baubegleitendes Modell inklusive 4D- (Zeit) und 5D- (Kosten) Informationen. Der gesamte Bauprozess wird im Anschluss hinsichtlich der Kosten- und Termintreue in Echtzeit begleitet. 4D-Simulationen des digitalen Gebäudes erlauben einen Soll-Ist-Vergleich von Planung und tatsächlichem Verlauf der Bauarbeiten. Und 5D-Simulationen eliminieren weitestgehend außerplanmäßige Zusatzkosten, wie sie traditionelle Bauprozesse mit sich bringen.

  • >7 % verkürzte Gesamtprojektdauer
  • >40 % weniger außerplanmäßige Änderungen
  • >8 % geringere Betriebskosten

(Quellen: Center for Integrated Engineering Standford & BIM Analysis, McGrawill Metrics, KPI for Investors)



"Die digitale Transformation
verändert Prozesse maßgeblich"


Wilfried Brandt
Gesamtprojektleiter
DB Fernverkehr AG


"Die digitale Transformation, wie wir sie derzeit erleben und wie sie mit BIM auch in der Baubranche angekommen ist, verändert die Planung, die Errichtung und den Betrieb von Gebäuden bei der Bahn maßgeblich. Neben der Planungslogik und der Ausführungsqualität verbessert BIM auch die Betriebseffizienz. Beispiel: der Bau des derzeit modernsten und umweltfreundlichste ICE-Instandhaltungswerks in Köln Nippes. BIM war für die Planung ein unverzichtbarer Bestandteil bezüglich Planungsgenauigkeit sowie hinsichtlich Zeit und Kosten. Die 5D-Darstellung dokumentierte alle Arbeitsvorgänge und berücksichtigte dabei auch jede vorgenommene Änderung zeitnah."

Alle Arten von
Gebäuden profitieren


Building Information Modeling hilft, Arbeits- und Lebensbedingungen für Menschen optimal zu gestalten. Beispiel: Krankenhaus. Unter Berücksichtigung eines strategischen Flächenmanagements können Räumlichkeiten einschließlich der technischen Gebäudeausrüstung so geplant und errichtet werden, dass die späteren Abläufe zur Behandlung von Patienten optimal unterstützt werden. Mehr noch: Dank der Berücksichtigung aller Betriebsdaten, etwa der für Wartung und Reparaturleistungen, leistet BIM nachweislich einen Beitrag zur Steigerung der Wertschöpfung einer Immobilie – auch über die Planungs- und Errichtungsphase hinaus.

Noch einen Schritt weiter geht die Erweiterung des BIM-Modells mit Echtzeit-Telemetriedaten zu jedem Raum und selbst einzelne Aggregate. Zeigt etwa eine Lüftung einen zu geringen Luftdurchsatz, meldet ein Sensor der Anlage sofort den kritischen Zustand. Ein FM-Techniker erhält daraufhin über eine Meldung in Echtzeit Informationen über die Abweichung vom Sollwert inklusive Informationen über den exakten Ort, die Wartungshistorie, Reparaturanleitungen – und erhält zudem Zugriff auf das Datenblatt via Weblink zur Herstellerdatenbank. Derart ausgerüstet wird BIM zu einer zentralen Steuereinheit des realen Gebäudes und spart erhebliche Betriebskosten ein.

Wirtschaftlichkeit mit Langzeiteffekt


Bis zu 80 Prozent der Lebenszykluskosten eines Gebäudes fallen in der Betriebsphase an. BIM schafft die Voraussetzung für die Ausführungsqualität und spätere Betriebseffizienz.

Da die Planung nicht wie bisher üblich in Leistungsphasen und Gewerke getrennt wird, schaffen Planer mit dem digitalen Gebäudemodell erstmals die Basis für wirklich nachhaltige Gebäudeeffizienz und Prozessqualität in allen Lebenszyklusphasen.

Am Ende der Bauphase fließen sämtliche Daten über die Ausstattung in das BIM Modell ein. Das entstandene digitale Modell liefert alle Informationen, die das Property und Facility Management im Anschluss für einen kosteneffizienten Betrieb benötigen. Um neben Material- und Produktinformationen auch den gesamten Workflow zu erfassen, kommuniziert das BIM Modell zusätzlich mit einer CAFM-Datenbank (Computer Aided Facility Management). Durch die Integration von essentiellen 6D-Daten aus Service und Wartung entsteht ein digitaler Gebäude-Pass, der dazu beiträgt, Betriebskosten deutlich zu senken.

Jörg Hossenfelder
Geschäftsführender Gesellschafter
Lünendonk & Hossenfelder GmbH


„Zeit, Kosten und Qualität.
BIM integriert alle Kompetenten“


Wie real ist BIM in der Bauwirtschaft heute?

Die Digitalisierung hat die Bauwirtschaft erreicht. Mitte 2017 startet die Pilotphase des Stufenplans „Digitales Planen und Bauen“ des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur. Kernelement dabei ist Building Information Modeling, kurz BIM. Bei der Planung über Bau und Betrieb bis hin zum Abriss von Gebäuden sind drei Faktoren entscheidend: Zeit, Kosten und Qualität. BIM integriert alle Kompetenten. So sind bereits in der Planungsphase Bewirtschaftungskosten kalkulierbar und Korrekturen kostengünstig umsetzbar.

Lässt sich das mit Zahlen belegen?

Nun, der BIM-Markt wuchs in kurzer Zeit zu einem Milliardenmarkt heran. Da das Konzept in der Branche zunehmend an Attraktivität gewinnt, entwickelt sich der Markt dynamisch. Ein Beispiel hierfür sind Softwareanbieter, deren Umsätze organisch und anorganisch wachsen. Erst Ende 2016 kaufte Nemetschek den norwegischen BIM-Tool-Anbieter dRofus. Da Gebäude in Zukunft vernetzter sein werden, wird auch die Digitalisierung des Bauwesens weiter zunehmen. Einige Analysten gehen für 2022 gar von einem Marktvolumen von über 11 Milliarden US-Dollar aus.

Und wie sieht die Zukunft von BIM aus?

BIM ist heute vor allem Gegenstand bei der Planung von Gebäuden. Und es wird sicherlich noch einige Jahre dauern, bis etwa auch der Betrieb, also Instandsetzung und Wartung von der Intelligenz eines digitalen Gebäudepasses profitieren werden. Aber lassen Sie uns einen Schritt weiter gehen und in künftigen digitalen urbanen Infrastrukturen denken. Megatrends wie Digitalisierung und Urbanisierung, die seit der Jahrausendwende den gesellschaftlichen Wandel bestimmen, sind dann möglicherweise im rasanten Tempo vorangeschritten – mit Konsequenzen für Arbeits- und Lebensräume. Weniger Raum verlangt nach mehr Effizienz – bei Planung und Gestaltung, bei Nutzung und Energieverbrauch. Unsere Städte sind dann möglicherweise mehr als ein dreidimensionaler Raum. Sie sind Abbild der Handlungen und Prozesse, die täglich in ihnen ablaufen. Autos bringen ihre Insassen selbstständig auf der schnellsten Route zum Ziel, die Grünfläche meldet Wasserbedarf und der öffentliche Mülleimer schlägt Alarm, wenn Überfüllung droht. Und zurück zu den Gebäuden: Sie sind – jedes für sich – integrativer Bestandteil dieser intelligenten Infrastruktur. Energieproduktion und -lasten, Verkehr oder Warenfluss – all das wird gesamtheitlich erfasst, gesteuert und permanent an die sich verändernden Bedingungen angepasst. Das hört sich teilweise nach Science Fiction an, jedoch werden die technische Entwicklung und die hieraus resultierenden Möglichkeiten stärker an Dynamik gewinnen. Denn wir sprechen heute von anderen Zyklen als noch vor einer Dekade.

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Caverion Deutschland GmbH
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80992 München
Tel.: +49 89 374288-500
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Amtsgericht München
HRB-Nr. 189657
Ust-IdNr. DE 815012867

Geschäftsführung
Werner Kühn (CEO)
Marc-Oliver Kreis
Frank Krause

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